Автор: admin

Штаб-квартира для Christian Dior: как превратить устаревшее здание в модный офис

Мария Абакумова

журналист

Бывшая офисная коробка стала прозрачной и зеленой: площадь зеленых насаждений составила 2500 кв. мБывшая офисная коробка стала прозрачной и зеленой: площадь зеленых насаждений составила 2500 кв. м Ateliers

Пример парижского офисного центра Kosmo показывает, как редевелопмент не только может дать зданию вторую жизнь, но и способствовать его выгодной продаже

В марте 2020-го пройдут выборы мэра Парижа, 60-летняя Анн Идальго после шести лет во главе города баллотируется на новый срок. Один из пунктов ее предвыборной программы — инвестиции порядка €20 млрд в редевелопмент офисных площадей, часть из них предполагается превратить в жилье. В 2014 году Идальго тоже говорила о необходимости что-то сделать с избыточной массой устаревших пустующих офисов, речь шла о 250 000 кв. м. Специалисты из парижского Городского агентства планирования (APUR) посчитали тогда, что в Париже 18 млн кв. м офисов.

Много лет инвестиционный фонд девелоперской компании Altarea Cogedim миллиардера Алена Таравеллы владел офисным зданием площадью 22 000 кв. м с небольшой пристройкой в северо-западном пригороде Парижа Нёйи-сюр-Сен. Отделанный зеркальными панелями бизнес-центр Kosmo в форме простого параллелепипеда стоял на берегу Сены, напротив офисного района Парижа Ла-Дефанс. Расположение было удачным, но конкуренция высокой.

В 2015 году девелопер затеял дорогостоящую (около €60 млн, по некоторым данным) реконструкцию здания. В первую очередь пригласили архитекторов из бюро Ateliers 2/3/4, и они разработали концепцию. Из строгого замкнутого параллелепипеда Kosmo должен был превратиться в асимметричное здание с динамично сдвинутыми объемами и озелененными террасами (2500 кв. м), с которых открывается вид на небоскребы Ла-Дефанс и Эйфелеву башню. Остекление должно быть от пола до потолка, чтобы добиться 360 градусов обзора.

«Здесь нельзя было обойтись простой подтяжкой лица, — пишут архитекторы на своем официальном сайте. — Трансформация здания должна была быть структурной. Идея была превратить это монолитное, замкнутое, непрозрачное и непритязательное здание в проницаемое, и с помощью террас и садов сделать условия работы в нем такими же удобными, как в кампусе».

Подрядчиком выбрали одну из крупнейших в мире строительных компаний Vinci. Ее задачей было разобрать часть здания, удалить асбест, увеличить площадь офисного комплекса до 27 000 кв. м, а вместительность подземного паркинга — до 400 мест. За счет разбора части пристройки между двумя соединенными зданиями надо было проложить зеленую пешеходную аллею. Работы начались в октябре 2016 года. Проект «воздушного» Kosmo стал широко известен, и уже в октябре 2017 года Altarea Cogedim отчиталась о крупном успехе: еще до завершения реконструкции бизнес-центр выбрала местом своей штаб-квартиры Parfums Christian Dior, дочерняя компания LVMH Group. По сообщениям французских СМИ, ставка аренды была установлена в размере €625–650 за 1 кв. м (для сравнения: в соседнем Ла-Дефанс ставки аренды тогда составляли €480–550 за метр, и сделок было мало).

Altarea Cogedim — третья по величине девелоперская компания Франции, в 2018-м ее выручка составила €2,4 млрд, но чистый долг даже немного превысил эту сумму, а отношение долга к EBITDA 6,5. Несмотря на это, компания отчиталась об успехах за последний полный год, и одним из знаковых событий менеджеры назвали продажу недостроенного Kosmo. В июле 2018-го было объявлено о сделке: покупателем здания с арендатором Parfums Christian Dior стала страховая группа Societe Generale Insurance. Сумму стороны не раскрывали, Altarea Cogedim только указала в отчетности, что сумма сделок по продаже «двух блестящих объектов», один из которых расположен в центре Парижа, а второй Kosmo, составила €975 млн. Журналисты CFNews со ссылкой на свои источники писали, что стоимость Kosmo превышает €460 млн. В 2019 году на международной выставке MIPIM в Каннах проект Kosmo стал победителем в номинации «Редевелопмент».

На «Русском завтраке» обсудили «черного дракона»

Сегмент коммерческой недвижимости пока не затронула паника из-за угрозы коронавируса. Но игроки готовятся к возможным последствиям

Не «черный лебедь» Нассима Талеба, а настоящий «черный дракон» — вот что сегодня летает над мировыми рынками, в том числе и над рынком недвижимости. Так охарактеризовали ситуацию участники «Русского завтрака» — масштабного мероприятия, которое обычно проходит в рамках каннской выставки MIPIM, а на сей раз с учетом обстоятельств состоялось в Москве.

Впрочем, коммерческая недвижимость от паники пока далека. Итоги прошлого года впечатляюще положительны, проблемы текущего года по сегменту пока не ударили, и, по словам управляющего партнера, гендиректора компании Cushman and Wakefield Russia Сергея Рябокобылко, «на длинном шаге, если не порвем штаны, мы будем хорошо себя чувствовать». А некоторые даже лучше других: например, коронавирус стимулирует интерес людей к электронной торговле, что приведет к развитию складского и логистического сегмента; проблемы с поставками из Китая заставляют компании выстраивать новые партнерские цепочки и так далее.

Готовиться надо, во-первых, к тому, что все подорожает. Не исключено, что и банковские кредиты тоже. Во-вторых, к тому, что инвесторы традиционно займут выжидательную позицию и для вложений будут рассматривать только активы, способные генерировать доход при любой внешней и внутренней конъюнктуре — а таких активов на рынке почти не бывает. В-третьих, опять же не исключено, что часть инвесторов быстро переориентируются на все-таки менее рискованную, чем Россия, Восточную Европу, на привлекательный Бенилюкс, на Лондон, где в настоящем на рынок выходят новые, ранее не появлявшиеся активы, а в будущем высока вероятность роста фунта.

Но как бы то ни было, главное — не поддаваться панике и переждать. Чем, по мнению директора по аренде и маркетингу компании Raven Russia Вячеслава Холопова, все сейчас и займутся.

Валерия Мозганова

Во Франции строится жилья больше, чем в любой другой стране Европы

За последние 10 лет Франция ежегодно строила в среднем около шести домов на 1000 жителей

Ситуация. В 2015 году Франция достигла пика строительства с 517 900 новых объектов. Только в двух других европейских странах – Финляндии и Австрии – было построено более пяти домов на 1000 жителей. Швеция, занявшая седьмое место в списке, строила в среднем менее четырех домов на 1000 жителей в год. Германия (восьмое место) и Нидерланды (11-е) – около трёх, сообщает The Local.

Критика. Тем не менее, некоторые специалисты беспокоятся, что Франция является «чемпионом в упадке». По данным французской жилищной обсерватории FPI, темпы строительства упали на 3% между 2018 и 2019 годами, несмотря на всё ещё растущий спрос. Более того, цены на недвижимость в Париже остаются очень высокими: средняя цена сейчас составляет более €10 000 за квадратный метр. Специалисты прогнозируют, что к лету эта цифра достигнет €11 000.

Цифры. Согласно последнему отчёту FPI, цены на новостройки выросли в среднем на 5,2% во Франции в целом с четвёртого квартала 2018 до аналогичного периода в 2019 году и на 6,5% в Иль-де-Франс.

Автор: Виктория Закирова

Москва обогнала Париж и Лос-Анджелес по росту цен на элитное жилье

За год российская столица поднялась на семь строчек, до 16-го места в мировом рейтинге. Рост цен, по данным Knight Frank, составил 4,7%

Москва за год поднялась на семь строчек в мировом рейтинге изменения цен на элитное жилье. Российская столица, где такая недвижимость за год подорожала на 4,7%, разделила 16-е место с Дели и обогнала Париж и Лос-Анджелес, следует из доклада международной консалтинговой компании Knight Frank, который поступил Business FM.

По словам аналитиков, подорожание элитного жилья обусловлено тем, что на рынке остаются только крупные компании.

О причинах рассуждает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько.

«Рост похож на правду, в пределах 5-7% за 2019 год цены выросли. Понятно, что рынок достаточно емкий в Москве, объекты недвижимости востребованы. Но на сегодняшний день на самом деле этот рост замедлился, потому что уровень цен, на который вышла Москва, уже находится на верхней планке покупательной возможности. Дальнейший активный рост цен уже невозможен, потому что это приведет к резкому сокращению спроса. Поэтому можно сказать, что это исторический максимум в обозримой перспективе. Те 5%, о которых мы говорим, — это маленькое значение. Поэтому я бы, наоборот, говорил, что этот рост цен замедлился, можно сказать, что рынок в стагнации на сегодняшний день. В связи с введением новых правил со счетами эскроу мы не ожидаем, что в ближайшие годы будет какой-то активный рост объемов строительства, и даже наоборот, мы увидим 15-20-процентное падение в ближайшие два года, это вызвано снижением объема предложения, и конкуренция станет менее острой, из-за этого цены могут начать расти».

Санкт-Петербург остался на 61-й строчке с положительной динамикой в 1%. Во всех 100 городах рейтинга зафиксирован средний рост цен почти на 2%.